走進(jìn)位于北京市東城區(qū)的北京·祿米倉新視聽產(chǎn)業(yè)園，映入眼簾的是墻體厚實(shí)、擁有近500年歷史的北京市級文物保護(hù)單位祿米倉，一旁矗立著升級改造后的民國小樓和近現(xiàn)代蘇式建筑群。
這是北京城市更新的代表性項(xiàng)目，也是多地推進(jìn)城市更新的一個(gè)縮影。近日召開的中央城市工作會議和中共中央政治局會議均對城市更新作出部署，專家認(rèn)為，在政策強(qiáng)力支持下，城市更新正從簡單物理空間改造向治理范式變革轉(zhuǎn)變，釋放出巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值與發(fā)展?jié)摿Α?br> 政策支持加力
北京·祿米倉新視聽產(chǎn)業(yè)園于2021年開工，2022年底竣工，通過修繕改造與現(xiàn)代化技術(shù)融合，轉(zhuǎn)型為集文化創(chuàng)意、科技展示與商業(yè)服務(wù)于一體的產(chǎn)業(yè)空間。
該項(xiàng)目是今年5月發(fā)布的《2024北京城市更新白皮書》中的代表性項(xiàng)目。園區(qū)運(yùn)營方際華首文（北京）文化科技有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國證券報(bào)記者，未來，園區(qū)將圍繞“北京全球視聽產(chǎn)業(yè)中心建設(shè)”的核心目標(biāo)，不斷完善基于5G、AI、云計(jì)算、區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)等新一代信息視聽技術(shù)應(yīng)用的新視聽數(shù)字內(nèi)容制作產(chǎn)業(yè)鏈。
除北京外，多地也在加快推進(jìn)城市更新。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任王楨近日表示，將制定《上海市城市更新行動(dòng)方案（2026—2028年）》，進(jìn)一步明確未來三年的重點(diǎn)任務(wù)和更新項(xiàng)目。四川省城市更新集團(tuán)近日揭牌成立，將開展既有建筑改造利用、推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造等工作。成都市住建局近日發(fā)布2025年城市更新片區(qū)項(xiàng)目“揭榜掛帥”機(jī)會清單，共包含12個(gè)項(xiàng)目。
財(cái)政資金支持逐步發(fā)力。財(cái)政部經(jīng)濟(jì)建設(shè)司、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部城市建設(shè)司6月4日發(fā)布的《2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)評選結(jié)果公示》顯示，未來幾年，中央財(cái)政計(jì)劃補(bǔ)助超200億元支持北京、天津、唐山、包頭等20個(gè)城市補(bǔ)齊城市基礎(chǔ)設(shè)施的短板弱項(xiàng)，探索建立可持續(xù)的城市更新機(jī)制。
在一系列政策支持下，城市更新將帶來更多經(jīng)濟(jì)價(jià)值。武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任李雪松認(rèn)為，城市更新本質(zhì)上是城市治理范式的變革，其核心在于五方面轉(zhuǎn)變：從土地財(cái)政依賴轉(zhuǎn)向空間價(jià)值運(yùn)營，從政府包攬轉(zhuǎn)向多元共治，從物質(zhì)空間改造轉(zhuǎn)向社會網(wǎng)絡(luò)重構(gòu)，從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量挖潛，從經(jīng)濟(jì)優(yōu)先轉(zhuǎn)向綜合價(jià)值平衡。未來的城市更新將不再是簡單的物理空間改造，而是通過空間生產(chǎn)重構(gòu)社會關(guān)系、激發(fā)創(chuàng)新活力、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的治理實(shí)踐。
上市公司搶抓機(jī)遇
在北京友誼商店園區(qū)，上世紀(jì)80年代圍合式大院風(fēng)貌仍在，停車坪改造成的800平方米綠地周邊，精釀啤酒、咖啡、體驗(yàn)式賣場等創(chuàng)意業(yè)態(tài)齊聚，顧客平均停留時(shí)間延伸至3-4小時(shí)；王府井喜悅購物中心升級改造后，潮玩、黑膠音樂、滑板、特色餐飲等業(yè)態(tài)吸引年輕消費(fèi)者回歸王府井商圈，日均客流近5萬人次，周末客流超6萬人次；承載30多年城市記憶的雙安商場進(jìn)行空間改造，引入大量首店和特色餐飲，整體客流較改造前提升30%……一組組數(shù)據(jù)成為王府井集團(tuán)通過城市更新獲取業(yè)務(wù)增量最直接的證明。
“城市更新是破解商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代難題的關(guān)鍵，通過推動(dòng)業(yè)態(tài)組合、空間場景、運(yùn)營模式的創(chuàng)新，有效避免同質(zhì)化競爭，提升行業(yè)整體活力和吸引力，進(jìn)而提升城市商業(yè)魅力與競爭力。”王府井集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
該負(fù)責(zé)人坦言，城市更新項(xiàng)目直接推動(dòng)了相關(guān)物業(yè)營收和集團(tuán)整體業(yè)績增長，是公司應(yīng)對市場變化、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長的核心抓手之一。公司目前在全國范圍內(nèi)積極尋找和推進(jìn)新的城市更新機(jī)會，將北京的成功模式和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行因地制宜的復(fù)制和升級。
城市更新不僅激活零售業(yè)的商業(yè)動(dòng)能，推動(dòng)存量資源提質(zhì)升級，也為上市公司帶來可持續(xù)發(fā)展新機(jī)遇。
“針對城市更新，復(fù)潔環(huán)保正持續(xù)強(qiáng)化‘污水污泥資源化能源化+雙碳綜合服務(wù)+綠色清潔能源’業(yè)務(wù)布局。”復(fù)潔環(huán)保董秘李文靜接受記者采訪時(shí)說，今年上半年，公司參與的上海市泰和污水處理廠二期擴(kuò)建工程項(xiàng)目已完成調(diào)試和試運(yùn)行，項(xiàng)目一期和二期均采用復(fù)潔環(huán)保的低溫真空脫水干化一體化技術(shù)，將污泥含水率降至40%以下。公司參與的深圳福田水質(zhì)凈化廠二期工程也在進(jìn)行中，建成后將成為亞洲最大雙層半地下水質(zhì)凈化廠。
李文靜透露，未來，復(fù)潔環(huán)保將持續(xù)通過先進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新推動(dòng)污水廠、垃圾廠等城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施早日變?yōu)槟茉促Y源工廠，努力實(shí)現(xiàn)從污染治理、節(jié)能降碳，再到循環(huán)經(jīng)濟(jì)的“三步跳躍”。
不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，城市更新有望推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。中信建投證券研報(bào)表示，高質(zhì)量開展城市更新對打造高品質(zhì)的住宅、宜居的城市空間、便利的周邊配套有了更高的要求，產(chǎn)品力強(qiáng)、布局核心城市的房企有望深度參與到高質(zhì)量城市更新工作中。國泰海通證券研報(bào)提出，城市更新有望成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手，推動(dòng)行業(yè)整體健康穩(wěn)定發(fā)展。
打造多元支持體系
有專家認(rèn)為，城市更新項(xiàng)目周期較長，現(xiàn)金流呈現(xiàn)前期投入大、中期回報(bào)慢、后期持續(xù)產(chǎn)出的特征，建議構(gòu)建資金、政策、技術(shù)三位一體的支持體系。
在加強(qiáng)支撐保障方面，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳5月發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》提出，建立政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。
李雪松建議，推動(dòng)社會資本廣泛參與城市更新項(xiàng)目，建立市場化運(yùn)作平臺，如設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金，吸引保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等長期資本，通過“母基金+子基金”模式撬動(dòng)社會資本。此外，可以創(chuàng)新土地政策與產(chǎn)權(quán)機(jī)制，如土地增值收益共享、允許原產(chǎn)權(quán)人通過作價(jià)入股、增值分成等方式參與城市更新。
對于城市更新項(xiàng)目運(yùn)營方而言，通過市場化運(yùn)營激活長效收益，是推動(dòng)城市更新項(xiàng)目平衡經(jīng)濟(jì)賬與民生賬、推動(dòng)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要方式。
“商業(yè)地產(chǎn)類的城市更新項(xiàng)目大多屬于非標(biāo)項(xiàng)目，相較于傳統(tǒng)賣場，這類項(xiàng)目更依賴消費(fèi)者的體驗(yàn)、停留和社群價(jià)值轉(zhuǎn)化。”上述王府井集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，一方面，建議項(xiàng)目運(yùn)營方通過“一店鋪一策略”的方式，對商戶提供個(gè)性化支持，不僅要看重提袋率和客單價(jià)，更要注重延長停留時(shí)間、創(chuàng)造情緒價(jià)值、打造品牌聲量；另一方面，部分基于“老舊小”區(qū)域改造的門店空間有限，需要打破傳統(tǒng)招商定式，引入創(chuàng)新業(yè)態(tài)，可以將老建筑當(dāng)作承載創(chuàng)意的容器，將歷史元素融入新場景。
針對建立可持續(xù)的城市更新盈利模式，李雪松認(rèn)為，可以考慮價(jià)值分層運(yùn)營模式。首先是空間分層，如地上地下立體開發(fā)，形成“地上產(chǎn)城融合、地下功能互補(bǔ)”的立體價(jià)值網(wǎng)絡(luò)。其次是時(shí)間價(jià)值梯度釋放，采用分期開發(fā)、功能迭代策略。此外，功能混合動(dòng)態(tài)適配，如允許產(chǎn)業(yè)用地中部分面積轉(zhuǎn)為社區(qū)商業(yè)、人才公寓等配套設(shè)施。
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